Nhà cửa gần như là khoản chi lớn nhất của mọi người. Chúng ta phải đưa ra quyết định khôn cùng hợp lý khi nói đến chọn lọc nhà ở. Nhà cửa là một vấn đề vô cùng phức tạp không chỉ thuần tuý là một quyết định tài chính. Quyết định chỗ ở còn phải phụ thuộc rất lớn vào xúc cảm của chúng ta.
Trong nhiều thập kỷ qua, người ta vẫn còn rất nhiều ác cảm đối với việc thuê nhà . Kết quả là, con người sẽ có thiên hướng quyết định mua nhà hơn là thuê nhà. Đó có thể là một quyết định tốt hoặc không tốt. Vấn đề là chủ sở hữu quyết định mua nhà dựa trên quan niệm "sở hữu luôn luôn tốt hơn là thuê". Nhiều người không hiểu mấu chốt này để xem xét coi nên quyết định mua hay thuê.
Đo lường uổng thuê và mua
Gần đây tôi đã xem một video rất hấp dẫn của Ben Felix, một người Canada làm quản lý danh mục đầu tư. Ben lập luận rằng cách hợp lý để quyết định nên thuê hay mua là so sánh chi phí thuê với chi phí mua.
phí tổn thuê nhà hàng tháng rất đơn giản. Nó tương đương với số tiền thuê nhà bạn phải trả.
tổn phí hàng tháng để sở hữu một ngôi nhà phức tạp hơn. tổn phí sở hữu nhà có thể được chia thành ba loại.
1. Thuế bất động sản
2. uổng bảo trì
3. phí vốn
lệ luật 5%
Ben đã đưa ra một phép tính đơn giản để giúp bạn đánh giá quyết định thuê hay quyết định mua mà ông gọi là "lề luật 5%". luật lệ này sẽ so sánh tổn phí sở hữu hàng tháng với uổng thuê. lệ luật 5% là ước lượng của 3 uổng chỉ xuất hiện khi bạn là chủ nhà, còn thuê nhà thì không có những phí này.
1. Thuế bất động sản thường được coi là 1% giá trị của ngôi nhà. Đây là phần trước tiên của lệ luật 5%.
2. hoài bảo trì cũng được giả thiết là 1% giá trị của ngôi nhà. Đây là phần thứ hai của lề luật 5%.
3. chi phí vốn được giả thiết là 3% giá trị của ngôi nhà. Đây là phần rút cuộc của quy tắc 5%.
Để tôi mở mang tổn phí vốn cho bạn xem.
- Để mua một ngôi nhà, bạn phải cọc một khoản tiền mặt. Thường là 20% giá trị của ngôi nhà, điều đó có nghĩa là bạn cần xuất vốn 80% còn lại bằng một khoản thế chấp.
- Khoản cọc là vốn chủ sở hữu của bạn.
- Khoản thế chấp là nợ của bạn.
- Cộng khoản nợ và khoản thế chấp lại với nhau sẽ được 100% giá trị của căn nhà.
- tổn phí vốn = tổn phí nợ phí tổn vốn sở hữu.
hoài nợ được đo bằng lãi suất bạn phải trả cho khoản thế chấp. Ben xem xét dữ liệu và kết luận rằng hồ hết các khoản thế chấp hiện đang được ban hành ở Canada có lãi suất 3%. Do đó, uổng nợ của bạn là 3%.
Nhưng còn vốn chủ sở hữu căn nhà thì sao, làm thế nào mà nó có thể được coi là một "tổn phí" của chủ sở hữu căn nhà? Tiền mặt bạn cọc để mua nhà có một phí tổn nhịp. Đây là sự dị biệt về lợi nhuận giữa thị trường chứng khoán toàn cầu và bất động sản.
- Công ty Ben dự định lợi nhuận hàng năm cho bất động sản 3% và lợi nhuận hàng năm từ thị trường chứng khoán toàn cầu là 6,57%.
- Sự khác biệt, 3,57%, là phí tổn thời cơ hàng năm khi đầu tư vào một tài sản bất động sản (mua nhà) so với đầu tư vào thị trường chứng khoán.
thí dụ: nếu bạn cọc 100.000 USD tiền mặt để mua một căn nhà, hoài nhịp hàng năm của bạn khi đầu tư vào bất động sản so với thị trường chứng khoán là 3,570 USD (3,57%).
Để cẩn trọng, Ben giảm hoài nhịp dự định từ 3,57% xuống còn 3%. Giả sử tỷ lệ thế chấp là 3% (phí tổn nợ) và chi phí thời cơ của vốn chủ sở hữu ở mức 3% tổng hoài vốn cho chủ nhà là 3% mỗi năm. Đây là phần rút cục của lề luật 5%.
- Thuế bất động sản: 1%
- Bảo trì: 1%
- phí vốn: 3%
Điểm hoà vốn giữa việc mua và thuê.
Đây là cách mà lệ luật 5% hoạt động.
- Nhân giá trị căn nhà của bạn với 5%.
- Chia 12.
- Kết quả sẽ là điểm hòa vốn cho thấy giá thuê sẽ tương đương với giá mua về mặt tài chính.
Xét Ví dụ dễ hiểu nhất sau đây. giả như bạn đang cân nhắc có nên mua một căn nhà giá 500.000 USD hay không.
- Nhân giá trị của ngôi nhà với 5% = 25.000 USD
- Chia số đó cho 12 = 2,083 USD.
- 2,083 USD là điểm hòa vốn hàng tháng khi sở hữu ngôi nhà đó
Nếu bạn có thể thuê một ngôi nhà tương đương với giá dưới 2.083 USD, tốt hơn hết bạn nên thuê.
Nếu giá thuê một căn nhà tương đương lớn hơn 2.083 USD, tốt hơn hết bạn nên mua.
Điều tôi thích ở lệ luật 5%.
Ben nhấn rằng lệ luật 5% là một sự đơn giản hóa và nó không cung cấp tổn phí chuẩn xác. Tuy nhiên, việc ứng dụng công thức này buộc bạn phải xem xét bít tất các tổn phí, bao gồm cả tổn phí cơ hội khi sở hữu một ngôi nhà.
luật lệ 5% sẽ cung cấp một kết quả rõ ràng trong thị trường bất động sản quá đắt đỏ. Hãy coi xét trường hợp của Toronto, giá nhà trung bình ở đây là khoảng 1 triệu USD. Cọc 20% yêu cầu bạn phải có 200.000 USD tiền mặt và ĐỒNG THỜI yêu cầu một khoản thế chấp 800.000 USD.
lệ luật 5% sẽ cho chúng ta biết rằng bạn sẽ có lợi hơn nếu thuê một ngôi nhà với giá dưới 4.166 USD mỗi tháng. phí thuê nhàng nhàng ở Toronto là 2.260 USD. Từ góc độ tài chính, bạn nên thuê nhà hơn là mua nhà nếu bạn sống ở Toronto.
Một vài con số có lợi thế khác
Khi bạn sở hữu ngôi nhà, bạn có toàn quyền kiểm soát những người sống trong ngôi nhà đó. Thông thường, người thuê nhà không có loại kiểm soát đó.
Có tức thị bạn có thể kiếm thêm thu nhập bằng cách cho thuê phòng trong nhà. Quay trở lại với tỉ dụ ngôi nhà trị giá 500.000 USD.
- thí dụ ngôi nhà đó có 3 phòng ngủ.
- Nếu bạn cho thuê 2 phòng ngủ còn lại với giá 1.000 USD mỗi tháng thì bạn sẽ có thêm thu nhập 24.000 USD một năm.
- Vậy thì việc sở hữu sẽ có lợi thế hơn.
Tôi biết rằng không phải ai cũng sẽ thoải mái khi có bạn cùng phòng. Tuy nhiên, từ ý kiến tài chính thuần túy, việc này giúp bạn giảm đáng kể tổn phí sở hữu nhà.
Giống như mọi quyết định tài chính, ở đây cũng có một uổng dịp. Nếu bạn chọn sống một mình trong ngôi nhà 3 phòng ngủ, chi phí nhịp cho sự riêng tây là phí tổn sở hữu nhà. Nếu bạn chọn cho thuê phòng trống, bạn có thể yêu cầu người thuê trả một khoản hay trả hết tất thảy các uổng sở hữu nhà, và hoài cơ hội của bạn lúc này sẽ là mất đi sự riêng tây.
Chỉ có bạn mới có thể quyết định bạn đáng phải trả loại hoài nào.
0 nhận xét:
Đăng nhận xét